更多市場蓬勃發展，但關鍵是了解區域間細微差異

Tim Bellman
Managing Director, Head of Global Research,
Invesco Real Estate, Dallas

Joe V. Rodriguez, Jr.
Managing Director, Head of Global Securities,
Invesco Real Estate, Dallas

重點摘要

• 更多不動產市場目前表現良好，尤其是數個歐陸市場。
• 然而，定價依然競爭。
• 或許最重要的長期趨勢是新科技。

經濟成長漸趨同步(全球金融風暴後首見)持續支撐全球不動產市場的基本面。更多不動產市場目前表現良好，尤其是數個歐陸市場，這項大利多正為不動產投資人創造機會。

然而，定價依然競爭；資金追逐收益型資產的現象已驅使許多地點的收益率/資本化率跌至歷史低點。某些可能已進入循環末段的地方令人擔憂，特別是美國，這讓我們專注於兩大全球執行主題的重要性：

• 重視不動產報酬由下而上、資產層面的驅動力
• 借重長期趨勢帶來的助力投資

資產層面的驅動力

相較於簡單的市場與類別挑選，我們認為親力親為的主動式管理方法在未來數年更可能影響不動產表現；此觀點促使我們尋找極為明確、細微且價格合適的投資機會。全球皆適用之，但各個區域存在細微差異；

舉例而言：

• 亞太。我們已發現一些城市租金週期的歷史波動率可能在放緩，且特定次市場的租金成長潛力在本次週期依然強勁。東京的商辦即為一例，在都心三區外的地方像是新宿或品川。我們尋找平均每坪租金25,000日圓以下的建物，其中一些有強勁的租客需求。
• 歐洲。我們關注位於交通樞紐附近、可持續性發展的地點，亦即能適應科技迅速變化並能受惠於混合式用途機會(生活-工作-休閒)成長驅動力的靈活資產；例子包括阿姆斯特丹、慕尼黑或柏林。我們認為增值型、自建(或自管)核心資產策略可能提供比全數出租的現成建物更好的風險調整後報酬。
• 美國。我們看好新供給量低的次級市場地點，尤其是目前基本面較平淡的公寓類別，由價值創造型產業活動增加或新基礎建設開發驅動的地點也令我們感興趣。在競爭性就業市場上租客需要提供誘人的工作場合吸引員工，我們認為提供差異化產品的地點可能表現優於單調的標準化建物和地點。鑑於上述種種理由，我們認為美國各城市間的不動產表現差異可能還不及同一城市內資產與次市場間的差異。

正面的長期趨勢

不動產投資人在循環末段減緩週期性風險的一個潛在方法是，投資受惠於人口、基礎建設與新科技帶來長期趨勢助力的區塊。

或許最重要的趨勢就是新科技及其對不動產的意義，從5個面向開始對不動產產生重大影響：

• 電子商務/共享經濟。其創造出對物流和數據中心房地產的租賃需求，但對辦公室空間的影響差異性較大，而對零售類別的影響以負面居多。
• 工作自動化及人工智慧。這些科技對以科技業為主的辦公室地點需求產生淨正面效應，但對後台辦公室需求為淨負面衝擊；實驗性零售可能變得更虛擬並改變店面需求。
• 自動化汽車。因具備打造出更長程運送路線的潛力，自動化卡車可能有助於重塑供應鏈；長期而言，停車和道路空間的需求會下降，帶來市區轉型的潛力。
• 無人機。有效率的運送系統會降低對物流最後一哩設施的需求，但或許也讓一些建物有必要重新設計來容納無人機出貨，可能會提供建物收入的新來源。
• 機器人。機器人會改變製造與配送流程及當今的建物服務標準；舉例而言，供機器人流程之用的建物可能需要較少的燈光或較少的暖氣/冷氣，但需要更安全的電力來源與網路連線。

我們不會假裝現階段知道一切的答案 — 可能將出現贏家和輸家，但我們認為多戶住宅、物流、某些零售資產類型及一些特殊類別可能會成為新科技趨勢的受惠者。

各區域投資主題

一如往常，我們全球主題中具有地方與區域間的重大細微差異，為各個區域的主動管理提供機會：

• 亞太。亞太在過去一年的報酬率居冠。整體而言，我們已調高租金成長預估。各城市的展望差異甚大，且我們留意到投資週期的新興機會，例如新加坡和布里斯本等地，我們看好透過全新招租機會或實體升級的資產提升策略，遍佈墨爾本/雪梨及中國一線城市等地。
• 歐洲。歐元區大部份地方的不動產市場基本面目前正在轉強，且國際和國內投資人需求依然強勁。雖然我們認為淨營業收入成長率是表現領先的關鍵，但我們也認為創造新的及翻新的空間似乎也是特別的機會。轉變中的物流類別尤其令我們感興趣，而多戶住宅與旅館類別也是關注焦點。
• 美國。美國的不動產週期很可能遙遙領先其他區域。儘管一些城市與類別的租金成長放緩，但強勁的隱含淨營業收入成長率預計將帶動報酬上揚。我們關注資產層面的驅動力，考慮適當擴大核心不動產範圍的特殊類別，以及似乎能提供誘人風險調整後報酬的負債策略。

全球策略

我們認為不動產的報酬前景正面且各個區域大同小異。值得注意的是，全球依然面臨眾多地緣政治、政治與經濟政策不確定性。有鑑於此，我們未上市全球核心投資組合在各個區域持續配置中性權重，主要基於風險理由而非報酬。現階段而言，在流動性相對較低的資產類別中沒有非常清晰的持久領先型態可建立區域戰術部位。

結論

上市與未上市不動產普遍穩定的收益報酬持續吸引投資人進入此資產類別。全球經濟成長趨向同步有助於擴大各資產及次市場的成長分歧，為主動式不動產投資管理策略提供優越的條件。